Når gjenbruk gir gevinst: Flere arbeidsplasser og lavere energibruk

Henrik Tolfsby husker godt da arkitektene kom med et forslag ingen hadde bedt om. Storebrand hadde lyst ut en konkurranse om innvendig oppussing av kontorbygget Filipstad Brygge 1. Ett av teamene så en større mulighet. 

– Vår første reaksjon var nei – dette er ikke oppgaven, dere får ikke lov til å begynne med dette, sier Tolfsby, som er prosjektdirektør i Storebrand Eiendom.

Arkitektene foreslo å rive en overbygget passasje mellom to bygg og åpne bygningsmassen mot gaten. Det tok byggherren litt på senga, før de forsto verdien. 

– Vi så ikke potensialet med det første, men vi skjønte relativt raskt at dette faktisk var en veldig god idé. Nå har vi skapt et helt nytt gatemiljø der ute. 

Det ble starten på et prosjekt som skulle forandre langt mer enn fasaden. 

Bygget ble opprinnelig reist for Storebrand alene. Etter hvert som selskapet leide ut til flere, ble det tydelig at bygget ikke var tilpasset en slik bruk. Fellesarealene var store, men upraktiske, og energiforbruket lå på 189 kilowattimer per kvadratmeter – nesten det dobbelte av regjeringens NZEB-mål for kontorbygg. 

Rune Stensbro er bærekraftssjef i Storebrand Eiendom. Han forteller at ambisjonene ble satt høyt fra starten. 

– Vi har et mål om å kutte 50 prosent av energibruken i alle byggene våre, i snitt. De store prosjektene må ta en god del av det kuttet. 

Målet for Filipstad Brygge 1 er å komme ned til 75 kilowattimer per kvadratmeter, som gir energimerke A. Foreløpig ligger bygget på rundt 90, men det er ikke ferdig innkjørt ennå. 

– Vi har sterk tro på at vi klarer 75, sier Stensbro. 

Du leste riktig. Det viktigste grepet for å redusere energiforbruket var å oppgradere energisentralen og utnyttelsen av sjøvann fra fjorden utenfor bygget. Temperaturen i fjorden holder stort sett under 12 grader, noe som gir svært gunstige driftsforhold. 

– Vi har installert nye sjøvannspumper og varmepumpe som gir både effektiv varmeproduksjon og frikjøling om sommeren. Resultatet er at vi nå nesten ikke kjøper fjernvarme, forklarer Tolfsby. 

I tillegg er bygget oppgradert med nytt SD-anlegg (sentralt driftsanlegg), romregulering og behovsstyrt ventilasjon. Totalt er 19 ventilasjonsaggregater oppgradert med energieffektive vifter og varmegjenvinnere. 

Klimastyrt solavskjerming ble også installert. Når områder ikke er i bruk, slipper systemet inn sollys som bidrar til oppvarming og reduserer energibehovet på kalde dager. 

Det mest slående resultatet handler ikke om energi, men om plass. Før rehabiliteringen hadde bygget rundt 440 arbeidsplasser. Nå er det plass til 1020 – uten at fotavtrykket har økt. 

Tolfsby viser frem tegninger fra planleggingsfasen. Et stort, åpent rom som tidligere strakte seg fra første til sjette etasje, er nå fylt inn med nye kontorarealer. Totalt har bruksarealet økt med rundt 2 700 kvadratmeter. 

Prosjektet oppfylte kravene til FutureBuilt Sirkulært Bygg med god margin. Om lag 93 prosent av den eksisterende konstruksjonen ble beholdt, og totalt ble rundt 400 tonn materialer ombrukt. 

Radiatorer og tekniske komponenter ble demontert, rengjort og satt opp igjen. Dører og glassfronter fikk nytt liv i andre bygg. Trær på tomten ble gravd opp, satt på planteskole under byggeperioden og plantet tilbake etterpå. Dette gjorde sitt til at prosjektet kan skilte med 12% ombrukte komponenter. 

16 tonn materialer som ikke kunne gjenbrukes direkte – blant annet metall, glass, speil og porselen – ble knust og brukt som tilslag i nye terrazzo-gulv. 

Det ble også jobbet aktivt for å gi bort materialer vi ikke kunne benytte selv. Den gamle glassfasaden ble gitt til universitetet i Agder. Dører og glassfronter fikk nytt liv i andre bygg. Møbler og kjøkkenutstyr ble ble gitt til Frelsesarmeen og et lokalt historisk senter.  

– Vi håpet å kunne knuse materialene på stedet, men det ble for støyende. Så de ble fraktet til et annet prosjekt, knust der, og kjørt tilbake, forteller Tolfsby. 

Også uteområdene ble forvandlet. Det som tidligere var steinlagte flater med spredt beplantning, er nå grønne områder med stedegne, pollinatorvennlige arter. Grøntarealet økte fra rundt 50 til over 600 kvadratmeter, og området er tilrettelagt for bedre håndtering av overvann.  

En privat takterrasse for leietakere i toppetasjen ble gjort om til et felles uteområde for alle brukerne av bygget, med benker og solsenger. 

Stensbro mener nøkkelen ligger i å sette høye ambisjoner tidlig. 

– Når det kommer til miljø og bærekraft, må du sette ambisjonene fra starten. Det er en forutsetning for å få det til. Forankring høyt i organisasjonen og tett samarbeid mellom alle bidragsytere i prosjektet har gjort det mulig å realisere dette prosjektet. 

Han peker også på at rehabilitering krever et godt utgangspunkt. Bygget fra 1998 hadde solid kvalitet og løsninger som lot seg bygge om. 

– Hvis du har et bygg med gode materialkvaliteter og fleksible løsninger, så er både motivasjonen og muligheten til stede. 

For andre byggeiere som vurderer rehabilitering fremfor nybygg, har Tolfsby ett råd: 

– Lytt til forslagene du ikke ba om.